Avukat Avcı: “Arabulucululara kira belirleme yetkisi verilmeli”
Başta büyükşehirler olmak üzere pek çok yerde ev kiraları ikiye katlandı. Özellikle internette sitelerinde düzensiz bir fiyat artışı gözlenirken, bazı emlakçılar da ev sahiplerini olumsuz yönlendiriyor. Ev sahipleri eski kiracılarına “ya fiyatı artır ya da evden çık” baskısı yapıyor. Yüksek kira baskısıyla karşılaşan kiracılar da ilgili kuruluşlara şikayetler yağdırırken bir yandan da mahkemenin yolunu tutuyor.
Hukukçular Derneği ve Arabuluculuk Derneği Şanlıurfa İl Temsilcisi Arabulucu Avukat Ömer Avcı, kentteki kira fiyatlarının düzensiz şekilde artması ve kiracıların yaşadığı sorunları Ajans Urfa’ya değerlendirdi.
YASAL OLARAK KİRA FİYATLARI NE KADAR ARTTIRILABİLİR?
Avukat Avcı, kira fiyatlarındaki artışın belirlenmesinde sözleşmedeki oranın esas alınması gerektiğini kaydetti. Kira artışlarının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) tarafından açıklanan rakamlara göre yapılması gerektiğini kaydeden Avcı, şunları söyledi:
“Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin gelmesine 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi bir yıllığına uzayacaktır. Bu kanun gereğidir. Kiraya veren ise sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez.
Kira fiyatının ne olacağı konusunda sözleşmedeki oran esas alınacaktır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmez! Güncel durumda, yani şimdi, TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı TÜFE oranlarına göre kira artış oranlarına göre kira artış oranı yüzde 34,46’dır. Aylık kirası 1000TL verilen bir yerin yeni yılında 1344TL olarak zamlanacaktır. Bunun altında olabilecekken, üstüne çıkmak yasal olarak mümkün değildir.”
YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ YOKSA DURUM NE OLACAK?
Avukat Avcı, kira sözleşmesinin olmaması durumunda ise şu senaryonun geçerli olacağını kaydetti:
“Arada bir kira sözleşmesi yoksa ve artış oranı ispat edilemiyorsa, kiracı mecburen yüzde 34,46’lık bu artışa razı olacaktır. Sözlü olarak yüzde 20 olarak kararlaştırılırmış olsa bile ispat edilemez ise kiraya veren yüzde 34,46’lık artışı ileri sürebilecektir.”
Kiracının birçok hakkı bulunduğuna vurgu yapan Ömer Avcı, şu noktalara dikkati çekti:
“Taşınmazı kullanma ve yararlanma, kullanırken ortaya çıkan ve yapıdan kaynaklanan sorunların mülk sahibince giderilmesini isteme, taşınmaza ait vergi ve sigorta işlemlerinin mülk sahibince yapılmasını isteme, depozito vermiş ise bunun iadesini isteme veya kesintiler ile mahsuplaşma, taşınmazın kullanılamayacak hale gelmesi halinde sözleşmeyi feshetme, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenmesi yasağından faydalanma şeklinde hakları vardır. Kiracı hakları kapsamında kira sözleşmesinde kiralayan, kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edememekte ve kiracının kiracılık haklarını kullanmasını engelleyememektedir. Kira sözleşmesinin sağladığı bu hak, sözleşmenin yapılma şeklinin sağladığı bir imkan olmadığından geçerli bir kira sözleşmesinin olduğu her somut olayda geçerlidir.”
KİRAYA VEREN EVİ SATARSA NE OLUR?
Kiraların artmasıyla ev sahiplerinin “satış hilesine” başvurduğunu dikkati çeken Avukat Avcı, kirada oturan kişiyi aniden çıkarma, mazeretsiz çıkarma, kira arttırma, ev sahibinin ‘evi satarım’ söylemi gibi durumlarda yapılması gerekenleri şöyle aktardı:
“Türk Borçlar Kanunu 310 uyarınca, ‘Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’ TBK m.351 uyarınca, ‘Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. ‘Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bu iki maddeye göre meseleye bakarsak, kiraya verilmiş bir evin yeni maliki, önceki malikin yaptığı sözleşmeye aynen devam eder. Ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa tahliye hakkını kullanabilir ancak bunun da belirli süre koşulları vardır. Hemen dava açamaz. Ya ihtar eder altı ay bekler sonra dava açar ya da sözleşmenin bitmesini bekler bu tarihten itibaren doğrudan dava açar.
Kiraların artması, ev sahiplerinin ‘satış hilesine’ başvurmasına sebep oluyor buraya dikkat çekmek isteriz. Mülk sahipleri ‘ya kirayı arttır ya da evi satarım!’ tehdidi ile kiracıları bezdirmiş durumda. Bu tip durumlarda tahliye davalarının mahkemelerde daha titiz incelenmesi gerekiyor. Kiracıların böyle bir durum var ise açılan tahliye davalardan bu danışıklı durumu mahkemeye ifade etmesi önemli!”
KİRALARIN SABİTLENMESİ MÜMKÜN MÜ?
Hukukçular Derneği ve Arabuluculuk Derneği Şanlıurfa İl Temsilcisi Avcı, kira sabitlenmesinde üst sınırın olması ve yeni bir uygulamaya adım atılması gerektiğini kaydetti.
“Tüm tarafları memnun edecek daha makul ve gerçekçi çözümler gerekiyor” Avcı, konuşmasını şu sözlerle sürdürdü:
“Son olarak Hollanda böyle bir uygulamaya gitti. Belirli kriterler getirildi ve kiraların üst limitleri tayin edildi. Ülkemiz gibi Hollanda’da serbest piyasa ekonomisi kuralları uygulanıyor. Haliyle yasal düzenleme ile bunun yapılması mümkün. Kira sabitleme konusunda bir düzenlemeye gidilmesi halinde ‘hukuki durum’ ile fiili durumun ayrı seyredeceği bir süreç doğabilir ülkemizde. Zira meselelere bakış çok farklı. Teorik olarak mümkün olacak bu düzenlemenin muvazaalı işlemler doğurması ve daha büyük sorunları da ortaya çıkarması söz konusu olabilir. Bir de sabitlemeye ihtiyaç duyulmasının ardında yatan sebep mevcut yasal oranın ihtiyaçlara cevap vermemesi. Bunun için tüm tarafları memnun edecek daha makul ve gerçekçi çözümler gerekiyor.”
MEVCUT SORUNLARA EN MAKUL ÇÖZÜM NE OLMALI?
Oluşan fiyat artışlarındaki belirsizlik ve mağdur olan vatandaşlar için çözüm önerisi sunan Avcı, arabuluculuk mekanizmasının kiracı ile mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklara hızlı biçimde adapte edilmesi gerektiğini söyledi.
“Gerçekten kira ederlerinin yükseldiği doğru ancak dolaşan tutarlar ise fahiş” diyen Ömer Avcı, çözüm önerisini şöyle anlattı:
“Misal; evin emsali 5 bin TL olmuş, kiracı mukavelesine göre 2000 TL’ye oturuyor. Yasal arttırım yüzde 34 olabiliyor. Böylece kiranın en fazla 2680TL olması gerekiyor. Bu kiraya vereni tatmin etmiyor, kiracıyı da tedirgin bir sürece itiyor. Bu konuda kiraların sabitlenmesinden daha ziyade tarafların makul bir tutarda anlaşmalarının zeminini oluşturmak olmalı.
Biraz önceki örnekten hareketle 5000TL’ tutarı bulmanın imkansız olduğu, ancak artık 2860TL’ye oturmanın da söz konusu olamayacağı ve tüm bunların yasal bir düzenleme yerine tarafların anlaşması ile sonuçlanacağı bir süreç. Yani arabuluculuk mekanizmasının bu uyuşmazlıklara hızlı biçimde adapte edilmesi ve belki de bu konularda arabuluculara bir belirleme yetkisi verilmesi gibi bir yöntemin acilen gündeme alınması gerekiyor. Zira taşınma ve ev bulma masrafları bir yanda, kiracı çıkınca yeni kiracı bulamama ihtimali bir yanda olunca tarafların makul çözüm bulmasının hukukun da tam istediği şey olduğunu düşünenlerdenim”.
